• 397863874/2021-00106
  • 荥阳市人民政府
  • 土地
  • 2021-08-17
  • 2021-08-17
  • 意见
  • 荥政〔2021〕4号
荥阳市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见


各乡镇人民政府,各街道办事处,市人民政府各部门,各有关单位:

为深入贯彻党的十九届五中全会精神,坚定不移落实房地产长效机制,加强土地出让管理,进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控,确保新形势下房地产市场健康平稳发展,根据《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》(郑政〔2021〕4号)精神,结合我市实际,提出如下意见。

一、优化土地全流程管理

坚持目标导向、问题导向,整合土地报批、征收、储备、供应和供后监管,实现土地资源全程管控、统一开发、统一储备、统一供应,进一步提高政府资源掌控和市场调控能力、提高项目落地效率。

二、加强土地计划管理

(一)统筹编制供应计划。以 “保民生、促稳定”为重点,坚持总量控制、结构科学、布局合理、时序有效原则,依据市场需求、存量盘活、产业发展等要求,科学合理、统筹编制全市年度土地供应计划,年度土地供应计划要与储备计划相衔接。年度土地供应计划经市政府批准后,及时向社会公开发布。未列入年度土地供应计划内的原则上不得组织供应。

(二)实现计划精细管理。年度土地供应计划要结合存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况,合理分解形成季度土地供应计划,有节奏地组织土地供应。

(三)加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目,应设定完成期限,加快推进,限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。

三、完善地价形成机制

(一)健全市场价格体系。建立以基准地价、地价监测成果为基础,以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。以房地产市场交易资料和销售价格为依据,结合地价动态监测情况,充分考虑土地市场发育程度,科学精准制定土地市场指导价。

(二)优化土地评估模式。委托入围的土地评估机构进行土地评估。土地评估应将市场指导价作为重要参考依据。住宅用地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%以内浮动确定;评估时增加剩余法,计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润 。

产业用地评估过程中,可按项目业态细分情况进行评估,并结合相应物业自持比例进行修正;其中,物业自持比例50%的,按系数0.7修正,自持比例每增加10%,系数可衰减0.04,最低不小于0.5,且不得低于基准地价。

(三)完善地价决策机制。地价评估结果实行集体决策制度。经市资源规划局提出出让起始价和出让初步方案,报市土地管理委员会审定,市资源规划局依据审定结果编制土地出让方案报请市政府审批。

四、加强市场调控管理

(一)科学构建动态调控机制。结合房地产市场销售价格、去化周期、成交案例、土地供应计划等,将区域用地类型、价格、周期具象化,实现有效联动调控,为地价决策提供参考依据,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

(二)分类适配土地竞买规则。住宅用地采取熔断后一次竞价原则确定竞得人,熔断价为起始价的130%。

商服和产业用地合理确定出让起始价,按照公开公平公正原则组织出让,鼓励多个市场主体充分自由参与竞争,充分发挥市场作用,采取 “价高者得”方式出让,报(竞)价最高者为竞得人。

五、严格土地供后监管

(一)明确部门监管责任。资源规划部门按照职责负责土地供后建设项目用地监管工作。其他前期纳入土地供应条件应在土地供后列入监管内容的,按照 “谁提出、谁负责、谁监管”的原则进行监管,并适时向资源规划部门通报,其中:住房保障部门负责土地出让合同所约定物业自持比例、养老用房配建面积、房屋销售情况等方面的监管工作;住建部门负责装配式建筑配建情况的监管。

(二)强化产业用地履约监管。市政府负责每年对全市产业用地使用情况进行动态核查,并出具核查意见。产业项目建成投产后,市政府应在约定期限内,组织对《投资建设合同》《产业发展承诺书》约定和承诺内容进行达标考核。达标考核通过的,出具项目达标验收意见;达标考核未通过的,按照规定追究违约责任,同时给予最长不超过二年的整改期;经整改后仍未达到验收标准的,按照相关约定,以成本还原原则进行审计和评估后由市政府优先回购,资源规划部门依法定程序解除《土地出让合同》。

六、保障措施

(一)加强领导,统筹协调。市土地管理委员会统筹协调土地供应工作,研究年度储备计划和供应计划,确定全市土地供应价格和供应方案,协调解决土地管理中的复杂疑难问题。

(二)简化审批,提高效率。刻制市政府土地审批专用章。由市资源规划局负责办理市政府土地报批、征收等事项。市政府土地收储、土地供应的审批结果以市政府土地审签事项公文处理简批单形式实现,不再另行下发土地收储、土地供应批复。

(三)落实责任,形成合力。建立中心城区经营性用地供应“有计划、有区域、有结构、有节奏”的房地产市场调控机制;建立宗地配套基础设施和公共设施建设管理协同机制;住建、文物、人防、生态环境等部门应就各项土地供应条件制定标准化清单;市财政局要完善土地出让收益分配机制和成本拨付流程,在充分调动各方积极性的基础上,加强政府对资源的管控。

本意见自9月  日起施行,有效期两年。

 

                          2021年8月17日


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